Tout comprendre au DPE

Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) est un exercice technique mis en place en France depuis 2006. Les résultats de cet exercice permettent à un propriétaire d’estimer la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre de son futur logement. Afin de mieux comprendre ce dispositif, il est important que vous ayez une idée claire de ses différentes caractéristiques, des objectifs poursuivis ainsi que de ses implications en termes de transactions immobilières.

Qu’est-ce que le DPE

Il s’agit d’un document où l’on peut retrouver un aperçu global et précis de la performance énergétique d’un logement. Sa réalisation passe par une estimation de la consommation énergétique et du taux d’émission de gaz à effet de serre émis dans l’immeuble en question. 

Il est très utile pour toutes idées de construction de maison, car il se doit d’être nécessairement intégré au dossier de diagnostic technique immobilier d’un immeuble. Le document dans lequel se trouve le DPE doit être annexé à la promesse de vente ou à l’acte de vente en cas de vente effective. Il doit également être annexé au contrat de bail en cas de location.

À quoi sert le DPE ?

Le but essentiel du diagnostic de performance énergétique est d’évaluer la quantité d’énergie et de gaz à effet de serre pouvant être consommée ou dégagée en moyenne par un logement ou un immeuble. Il tire ses origines du plan Climat. Il a été instauré par l’État français, avec à terme l’objectif de diviser par quatre les émissions de CO2 du parc immobilier héxagonal d’ici 2050.

Ainsi, tout propriétaire ayant l’intention de vendre ou de louer son immeuble est contraint de se soumettre à cette réglementation. La note ou l’étiquette déterminée par le DPE est une estimation de la consommation énergétique d’un bien immobilier. Cette note est assez précieuse puisqu’elle constitue un marqueur visuel immédiatement identifiable qui aide à lutter contre le gaspillage énergétique. Les étiquettes énergétiques font également désormais figure de marqueurs et de nouveaux standards sur lesquels peuvent s’appuyer les constructeurs de batiments. Ils sont aussi des indicateurs ayant une influence au moment des négociations sur les transactions immobilières et peuvent avoir des implications sur le prix de vente final d’un bien.

Le DPE est-il obligatoire ?

Bien qu’à son apparition en France, le diagnostic de performance énergétique n’était que facultatif, il est rapidement devenu obligatoire au bout de quelques années. Il est désormais obligatoire pour 3 grands types de transactions immobilières.

La vente d’un bien immobilier existant

Dès lors qu’un propriétaire ressent le besoin de vendre son immeuble, il a l’obligation d’ajouter un DPE valide aux documents de vente. En matière d’immeubles, les habitations pouvant être soumises à cette réglementation sont les maisons individuelles et les logements situés dans un immeuble collectif, etc. Il se doit d’être annexé à tout avant-contrat ou à l’acte de vente de la propriété.

La location d’un logement

Le diagnostic de performance énergétique est requis obligatoirement lors de la signature ou du renouvellement d’un contrat de location. Toute location portant sur un logement ou un immeuble de résidence principale (qu’il soit vide ou meublé) est concernée par le règlement sur le DPE.  Peu importe s’il s’agit d’une location saisonnière ou d’un logement de fonction, le bailleur ou le propriétaire du logement doit veiller à ce que ce document soit bien annexé au contrat de bail.

La construction ou la modification de l’immeuble

L’obligation de réaliser le DPE incombe naturellement également aux bâtiments en construction. Cependant, celle-ci n’est pas simplement limitée aux bâtiments. En effet, toute construction neuve ou toute extension de bâtiment (à + 150 m² ou à 30 % de la surface) dont le permis de construire a été déposé à partir du 1er juillet 2007 doit subir un DPE.

Sa réalisation doit se faire au plus tard à la date d’achèvement des travaux de construction ou d’agrandissement de l’immeuble par le propriétaire ou le maître d’ouvrage.

Les notions de DPE non applicable et de DPE vierge

Si le diagnostic de performance énergétique est virtuellement obligatoire dans presque toutes les situations, il y a des exceptions. Il existe en effet, des bâtiments ou immeubles qui ne sont pas soumis à cette règle. Il s’agit dans un premier temps des immeubles frappés de la notion de « DPE non applicable » et ceux qui sont qualifiés de bâtiments à « DPE vierge ». 

Le « DPE vierge » est un terme utilisé pour qualifier des logements neufs ou des bâtiments dont la date de construction est antérieure au 1er janvier 1948. Il sont dit DPE “vierges” compte tenu de l’âge du bâtiment ou de l’absence de factures de consommation qui rend assez difficile l’évaluation de la quantité d’énergie consommée. On les considère alors comme des zones où le DPE peut rester vierge.  

En ce qui concerne le terme « DPE non applicable », il est réservé aux bâtiments qui ne sont pas soumis au DPE. Les propriétaires bailleurs ou vendeurs de ces immeubles sont dispensés de l’obligation de fournir ce document dans leurs Dossiers de Diagnostics Techniques (DDT).  Cette exception concerne certains immeubles ou terrains assez spéciaux. Notez tout de même qu’un bien où le DPE n’est pas applicable peut très bien le devenir plus tard.

À qui revient la charge du DPE ?

Si l’initiative de faire réaliser le DPE revient au vendeur du logement ou au bailleur, l’exercice en lui-même doit être réalisé par un professionnel certifié. La certification de l’expert doit avoir été délivrée par un organisme accrédité par le COFRAC (Comité Français d’Accréditation).  

Veillez à vérifier convenablement la qualité et les compétences du professionnel choisi afin de vous assurer qu’il est bien certifié pour réaliser le DPE de votre maison. Vous avez la liberté de faire appel au professionnel de votre choix et vous pouvez même faire appel à plusieurs professionnels pour effectuer les diagnostics.  

Combien coûte le DPE ?

Les tarifs ont tendance à varier d’un professionnel à un autre, les prix des diagnostics n’étant pas réglementés par la loi. Chacun est donc libre de proposer son propre prix. Ainsi, il n’est pas rare de voir des experts offrir différents prix pour la réalisation d’un même diagnostic.

La méthode de calcul du DPE

Le calcul du DPE permet de déterminer la performance énergétique d’un logement. Pour effectuer ce calcul, le diagnostiqueur se doit de respecter un certain nombre de conventions s’il veut obtenir le DPE intrinsèque de l’habitation. Dans un premier temps, il doit prendre en compte la température du lieu où il se trouve.

C’est très important car la température est de 16 °C à l’intérieur (de 22 heures à 6 heures) au cours de la nuit et de 19 °C le jour (de 6 heures à 22 heures). Il faut également tenir compte du fait que la France, pays à climat tempéré, est malgré tout divisée en plusieurs zones différentes au niveau des températures moyennes.

Cela influera également sur le résultat du diagnostic. Étant donné que les occupants sont présents dans leur habitat en moyenne 16 heures par jour en semaine et 24 h/j le week-end, la résidence inoccupée est à 16 °C de température. Ces différences de température en fonction des périodes doivent donc être pris en compte dans l’estimation de l’énergie consommé et des émissions de gaz à effet de serre.

Pour ce qui est de la consommation d’énergie, elle est déterminée en fonction de la surface habitable (conforme au CCH) et de la zone climatique (H1, H2 ou H3). Le volume du débit d’air renouvelé varie selon la taille de l’habitation et le taux de renouvellement d’air est lié au type de ventilation.  

Il lui faut ensuite ajouter à ce débit un taux de renouvellement d’air lié aux défauts d’étanchéité du bâtiment.

Comprendre les indicateurs issus du DPE

Deux indicateurs sont évalués par le diagnostiqueur pour déterminer la valeur de DPE du bien immobilier. L’étiquette énergie est celle qui indique la consommation énergétique annuelle du logement. Elle est répartie sur une échelle allant de A à G, A étant la consommation la plus faible et inférieure à 51 kilowattheures/m², tandis que G est le niveau de consommation le plus élevé et supérieur à 450 kilowattheures/m².  

Quant à l’étiquette climat, elle indique l’impact annuel de cette consommation énergétique sur les émissions de gaz à effet de serre CO₂. Elle est également répartie sur une échelle allant de A à G. La lettre A représente l’émission la plus faible et est inférieure à 6 kilos d’équivalent carbone/m², tandis que G est l’émission la plus élevée et supérieure à 80 kilos d’équivalent carbone/m².