Prenons le propriétaire d’un trois-pièces à Dijon, dans un immeuble des années 1960. Les alimentations en acier galvanisé sont entartrées, la salle de bains n’a jamais été refaite et le chauffe-eau arrive en fin de vie. Le locataire est en place depuis quatre ans et n’a aucune intention de partir. Le plombier annonce huit jours ouvrés de chantier, dont trois sans eau dans tout le logement. Le chantier est faisable sans attendre le départ du locataire, à condition de respecter quelques règles qui tiennent à la loi plus qu’à la technique.
Le locataire doit laisser entrer, le propriétaire doit prévenir
La loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à permettre l’accès au logement pour la préparation et l’exécution des travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux, des travaux d’amélioration et de ceux qui améliorent la performance énergétique. Le remplacement de canalisations vétustes entre sans difficulté dans cette liste. Le locataire dijonnais ne peut donc pas s’y opposer par principe.
En contrepartie, le propriétaire doit l’informer avant le début du chantier de la nature des travaux et des modalités de leur exécution, par une notification remise en main propre ou envoyée en lettre recommandée avec avis de réception. Aucun travail ne peut être réalisé les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. La notification gagne à être précise : dates, horaires d’intervention, pièces concernées, jours de coupure d’eau, nom de l’entreprise. Si le chantier ne respecte pas ce qui a été annoncé, s’il prend un caractère abusif ou vexatoire, ou s’il rend le logement impossible ou dangereux à utiliser, le juge peut l’interdire ou l’interrompre à la demande du locataire.
Vingt et un jours, le seuil qui touche au loyer
Le code civil fixe une limite de durée. Le locataire doit supporter les réparations, quelle que soit la gêne, mais si elles durent plus de vingt et un jours, le loyer est diminué en proportion du temps et de la partie du logement dont il a été privé. Et si les travaux rendent inhabitable ce qui est nécessaire à son logement, il peut faire résilier le bail.
Huit jours de chantier ne posent pas de difficulté sur ce point. Un chantier qui glisse, en revanche, change de régime au vingt-deuxième jour. C’est une raison de plus pour commander les fournitures avant de déposer quoi que ce soit, et pour ne pas ouvrir la salle de bains et la cuisine en même temps.
Organiser la coupure
Un logement sans eau n’est plus conforme à ce que le propriétaire doit fournir. Les règles de décence exigent une alimentation en eau potable avec une pression et un débit suffisants, et de l’eau chaude à l’évier comme à la salle d’eau. Trois jours de coupure continue seraient difficiles à défendre. Trois journées de coupure avec remise en eau chaque soir le sont beaucoup plus.
Tout se joue dans le phasage. Le plombier pose d’abord les nouvelles nourrices et leurs vannes d’arrêt, pièce par pièce, de façon à isoler la zone en travaux sans priver le reste du logement. La cuisine reste alimentée pendant que la salle de bains est déposée, puis l’inverse. Le remplacement du chauffe-eau se fait dans la journée, raccordements compris. Lorsque les sanitaires sont indisponibles plus d’une journée, une solution de remplacement gagne à être proposée au locataire, et le propriétaire qui en discute avec lui avant le chantier obtient son accord pour un samedi bien plus facilement.
Un écrit signé des deux parties, qui reprend le calendrier et, le cas échéant, un geste sur le loyer du mois, coûte peu et ferme la porte aux contestations.
La coupure qui n’a rien à voir avec les travaux
Le propriétaire dijonnais a un voisin de palier, bailleur lui aussi, qui lui a suggéré une autre utilité de la vanne d’arrêt : fermer l’eau d’un locataire qui ne paie plus. L’idée est à écarter. Le bailleur doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement, et forcer quelqu’un à quitter le lieu qu’il habite par des manœuvres ou des contraintes, sans le concours de l’État, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende. Une coupure d’eau destinée à faire partir un occupant entre dans cette définition. Les conséquences sont détaillées dans la réponse de Mon Avocat Bailleur sur la coupure d’eau ou d’électricité chez un locataire.
Un chantier de plomberie est aussi l’occasion de regarder plus loin. Tant que les cloisons sont ouvertes, le calorifugeage des réseaux et le choix du nouveau chauffe-eau pèsent sur le classement énergétique du logement, et donc sur les obligations de rénovation énergétique du bailleur. À Dijon, les huit jours de chantier peuvent ainsi se dérouler avec le locataire en place et sans litige.